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Vivienda
COMPRA-VENTA DE VIVIENDA
Antes
de firmar
Infórmese de la forma más completa posible a través de
folletos o cualquier otro tipo de documentación.
Compruebe
la situación física de la vivienda (emplazamiento, accesos, situación geográfica,
etc.) y también debe comprobar documentalmente su situación jurídica y por último, su
situación fiscal (proveerse del recibo del
IBI anterior).
La publicidad
Con respecto a la publicidad, oferta y promoción,
ninguna empresa inmobiliaria puede omitir o falsear datos que puedan inducir a error o dar
una imagen falsa de la vivienda y su entorno. Tenga en cuenta que puede exigir todas las
características y condiciones anunciadas, aunque no figuren en el contrato.
Asegúrese
En el Registro de la Propiedad, que la vivienda está
inscrita a nombre de la persona que la vende, así como:
-Superficie, ubicación y descripción de
la vivienda.
-La cuota de
participación que le corresponda.
-Posible
existencia de cargas (hipotecas, derechos reales de usufructo, uso o habitación,
servidumbres, arrendamientos...)
Si compra
sobre plano o en construcción, debe comprobar que el solar existe y que está inscrito a
nombre del vendedor, y si los datos que nos han facilitado coinciden con los expresados en
el Registro. Si no fuera así, adopte la máxima precaución.
Cantidades
a cuenta
Las
cantidades entregadas de forma anticipada deberán depositarse a nombre del promotor en
una cuenta bancaria especial, y sólo podrán ser destinadas a esa construcción. Además
exija conocer la entidad de seguros o entidad bancaria que garantiza la devolución de las
cantidades, más el 6% anual para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue
a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, o no se obtenga la cédula de
habitabilidad.
Exija
copia del documento donde se formalicen, mediante contrato de seguro, la entrega de estas
cantidades.
Las
aras o señal
Se entregan
para confirmar el compromiso de adquirir la vivienda. Exija constancia por escrito de
cualquier cantidad entregada. Debe saber que:
§
Si el comprador desiste de la compra,
perderá dicha cantidad.
§ Si el vendedor es quien desiste,
tendrá de devolver el doble
El contrato
Los contratos deben ser claros y
sencillos, sin remitirse a otros documentos que nos se faciliten previa o simultáneamente
a la formalización del mismo.
Se puede
hacer un contrato privado o bien escritura pública.Deberá elevarse a escritura pública
ante notario para que tenga validez ante terceros y así pueda acceder al Registro de la
Propiedad.
Es
aconsejable antes de firmar la escritura pública de compraventa, revisar la vivienda,
puesto que si existen desperfectos o incumplimientos en la vivienda, el comprador debe
exigir su reparación o subsanación. Una vez firmada la Escritura, podrá ser más
problemático, ya que se suelen incluir cláusulas en las que el comprador conoce y acepta
el estado de terminación de la vivienda.
Impuestos,
como el de la Plusvalía (Incremento de Valor de los terrenos), correrá a cargo del
vendedor y grava el inmueble.
No permita
que en la escritura figure un precio inferior al que ha pagado, este hecho puede tener
repercusiones tributarias.
Datos qué deberían figurar en el contrato:
§ Identificación del vendedor.
§ Identificación del comprador.
§ Reconocimiento de la capacidad legal de ambos para actuar.
§ Descripción de la vivienda, sus
límites, anexos, cuota de participación en el total, su titulación, registro, estado de
cargas, etc.
§ Anexa una memoria de calidades,
debidamente suscrita en donde conste la descripción y materiales empleados, tanto en la
vivienda como de las zonas comunes del edificio.
§ Precio total de la vivienda, incluido el
IGIC.
§ Aceptación por el comprador de la forma de pago y reparto de
los gastos.
§ Penalización por incumplimiento de la
calidad ofrecida.
§ Penalización por incumplimiento de los
compromisos económicos.
§ Aceptación por el comprador de las
reglas estatutarias que regulan el acceso a la propiedad.
§ En el caso de la 1a
transmisión, la fecha exacta de la entrega de la vivienda si ésta se encuentra en
construcción.
§ Entrega de boletines de agua, luz, gas,
certificación de 1a ocupación, cédula de habitabilidad y
certificación expedida por el arquitecto de que la vivienda se adecua al proyecto y a la
licencia concedida.
VIVIENDA
USADA
En el caso de que la
vivienda que adquiere sea transmitida por segunda vez, deberá comprobar que están
pagados todos los recibos de los suministros de agua, luz, teléfono, tasa de
alcantarillado, gasto de comunidad en su caso, recogida de basura, contribuciones
especiales si la hubiera, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto de Bienes
Inmuebles, etc.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
La duración
inicial del contrato puede ser pactada libremente por las partes, pero existe un plazo
mínimo de 5 años.
Si la duración
pactada es inferior a dicho plazo, se prórroga por plazos anuales el contrato de
arrendamiento de vivienda, obligatoriamente para el arrendador y a voluntad del
arrendatario por una plazo, 5 años.
Si la duración
pactada es inferior a 1 año, estamos ante un arrendamiento de temporada, cuyo contrato es
improrrogable.
La renta inicial será
libremente acordada por las partes.
Durante los cinco
primeros años de contrato la renta se actualizará anualmente con arreglo a la variación
experimentada por el índice de precios al consumo.
Notificación del
arrendatario al arrendador de su voluntad de no renovar el contrato a cualquier de sus
prórrogas, 30 días.
Prórroga de los
contratos de arrendamiento de vivienda, transcurridos 5 años, si ninguna de las partes
notifica su voluntad de no renovarlo, 3 años. |
